Residencial 4 habitaciones

Investitionsmöglichkeit – Hotel- und Gastronomiegewerbe am Flussstrand „Olhos de Água“
Gewerbeimmobilie mit Mehrzweckgenehmigung – Pension, Gastronomie, Einzelhandel, Dienstleistungen und lokale Unterkünfte
Ein „schlüsselfertiges“ Objekt für Investoren im Hotel- und Gastronomiebereich, das vom ersten Tag an Einnahmen generieren kann und sich in einer der begehrtesten Lagen der Gemeinde Alcanena befindet.

Warum dies eine gute Investition ist
1. Drei Geschäftsbereiche in einer Immobilie – vielfältige Einnahmequellen Café/Bar, Restaurant und Unterkünfte (Suiten) befinden sich unter einem Dach, wobei die Genehmigungen für alle Nutzungsarten (Pension, Gastronomie, Einzelhandel und Dienstleistungen, lokale Unterkünfte) bereits vorliegen. Dies ermöglicht eine Diversifizierung des Geschäfts und die Erzielung von Einnahmen über den ganzen Tag hinweg – Frühstück und Kaffee am Morgen, Mittag- und Abendessen sowie Übernachtungen –, anstatt von einer einzigen Einnahmequelle abhängig zu sein.
2. Betriebsbereit – ohne zusätzliche Investitionskosten Die Immobilie ist vollständig ausgestattet, mit Küchen, Theken, Möbeln und technischen Anlagen, die bereits installiert und betriebsbereit sind. Für einen Investor bedeutet dies, das Geschäft sofort aufnehmen zu können, ohne monatelange Bauarbeiten, Genehmigungsverfahren oder Investitionen in Ausrüstung – ein entscheidender Faktor, um die Zeit bis zur Amortisation der Investition zu verkürzen.
3. Genehmigungen bereits erteilt – Zeitersparnis und Risikominderung Das Genehmigungsverfahren für Gastronomie, Privatunterkünfte und Pensionen ist in der Regel eines der größten Hindernisse (in Bezug auf Zeit und Kosten) bei der Eröffnung eines Gastronomiebetriebs. Hier ist dieses Verfahren bereits abgeschlossen, was Unsicherheiten beseitigt und den Betriebsstart beschleunigt.
4. Flexibilität des Geschäftsmodells Die Immobilie ermöglicht zwei unterschiedliche Betriebsmodelle, zwischen denen der Investor wählen kann: (a) die gleichzeitige Fortführung der drei Geschäftsbereiche – Bar, Restaurant und 4 Suiten –, wodurch die Umsatzdiversifizierung maximiert wird; oder (b) die erste Etage (derzeit Restaurant) in weitere vier Suiten umzuwandeln, wodurch die Gesamtzahl der Suiten auf acht erhöht wird und der Schwerpunkt auf ein stärker auf das Hotel- und Beherbergungsgeschäft ausgerichtetes Modell gelegt wird, das weniger vom Gastronomiebetrieb abhängig ist (der mehr Personal und tägliche Verwaltung erfordert). Diese Flexibilität ermöglicht es, das Geschäft an das Profil und die Strategie jedes einzelnen Investors anzupassen.
5. Standort mit strukturell beständiger Nachfrage Der Flussstrand „Praia Fluvial dos Olhos de Água“, das Wissenschaftszentrum „Centro de Ciência Viva do Alviela“ und die natürliche Umgebung des Naturparks „Parque Natural das Serras de Aire e Candeeiros“ sorgen das ganze Jahr über – nicht nur in der Hochsaison – für einen Besucherstrom, was dazu beiträgt, die Einnahmen außerhalb der Sommermonate zu stabilisieren. Die Nähe zum Heiligtum von Fátima, einem der meistbesuchten religiösen Reiseziele der Welt, und zu den Höhlen von Mira de Aire verstärkt diese konstante Nachfrage noch weiter.
6. Geringer direkter Wettbewerb in dieser Größenordnung und mit dieser Lizenzierung Nur wenige Objekte in der Region vereinen in einer einzigen Immobilie die Kapazitäten für Gastronomie, Bar und Unterkunft in dieser Größenordnung (478 m², 3 Etagen, bis zu 166 Sitzplätze in Bar und Restaurant sowie Platz für 8 Suiten), was diese Immobilie zu einem lokalen Vorzeigeobjekt macht, das nur schwer zu kopieren ist.

Erdgeschoss – Voll ausgestattetes Café/Bar
- Rezeption
- Ausgestattetes Café/Bar mit Theke
- Vorratsraum und Nebenküche
- Eisvitrine
- 2 Gäste-WCs + 1 WC für Mitarbeiter
- Technikraum
- Weinkeller in einer Grotte (Raum mit einzigartigem Charakter, Alleinstellungsmerkmal für Weintourismus-Erlebnisse)
- Aufenthaltsraum mit 50 Plätzen
- Straßenterrasse mit Platz für ca. 40 Personen 1. Stock — Restaurant, WC für Mitarbeiter
- Teilweise ausgestattete Küche und Vorratsraum
- 60 Sitzplätze im Innenbereich
- Zugang zum Außenbereich mit 8 Plätzen
- 4 private Balkone, jeweils mit einem Tisch für 2 Personen (8 zusätzliche Plätze)Gesamtkapazität des Gastronomiebereichs: bis zu 166 Plätze (Speisesaal und Terrasse im Erdgeschoss, Saal und Außenbereich im 1. Stock sowie Balkone), wodurch private Veranstaltungen, Touristengruppen und ein Betrieb mit hohem Gästeaufkommen möglich sind.
Planta 2 — Alojamiento (suites)
- 4 suites en funcionamiento
- Pasillo y vestíbulo de acceso a las suites
- 2 espacios de trasteros/lavandería

Nota: la planta 1 (actual restaurante) puede reconvertirse en otras 4 suites, lo que elevaría la capacidad total a 8 — como alternativa a la actividad de restauración, y no como complemento de la misma

Características técnicas y ventajas operativas
- Dos entradas independientes: una directa al bar y otra directa a las habitaciones, lo que permite gestionar el alojamiento con total privacidad y autonomía respecto a la zona de restauración/bar - - (algo muy valorado por los huéspedes y que facilita la gestión de los registros de entrada y salida fuera del horario del restaurante)
- Ascensor con acceso hasta la segunda planta: accesibilidad importante para huéspedes con movilidad reducida y para las operaciones de mantenimiento
- Sistema de videovigilancia y alarma de última generación, con cámaras: reduce los costes de seguridad y de seguros
- Detector de incendios — cumple con los requisitos de seguridad contra incendios en establecimientos de restauración y alojamiento
- Conexión directa de fibra óptica — esencial para la gestión de reservas online, el punto de venta (POS) y la conectividad para los huéspedes
- Aire acondicionado en todas las habitaciones — comodidad durante todo el año, importante para el funcionamiento fuera de temporada
- Bomba de calor y paneles solares para el calentamiento de agua: reduce los costes operativos de energía, uno de los mayores gastos corrientes en el sector hotelero y de la restauración
- Materiales de acabado de excelente calidad: puertas, cerraduras y marcos de primera calidad; menor necesidad de mantenimiento y sustituciones a corto y medio plazo

Acerca de la zona: demanda constante durante todo el año
La playa fluvial de Olhos de Água es uno de los lugares más visitados del municipio de Alcanena, con manantiales de agua cristalina que atraen a visitantes durante todo el año, especialmente en verano.
Justo junto a los manantiales se encuentra el Centro de Ciência Viva do Alviela, dedicado a temas relacionados con el agua y el karst, que atrae a visitantes de todas las edades —familias, colegios y turistas— durante todo el año, lo que contribuye a mantener la demanda fuera de la temporada alta.
El entorno natural, integrado en el Parque Natural de las Serras de Aire y Candeeiros, convierte esta zona en un destino cada vez más valorado para el turismo de naturaleza y ocio.
La ubicación se beneficia además de la proximidad a otros puntos de interés turístico de la región, como las Grutas de Mira de Aire y el Santuario de Fátima —uno de los destinos de peregrinación más visitados del mundo, con millones de visitantes al año—, lo que refuerza el potencial de una demanda constante de alojamiento y restauración en la zona.
Las buenas conexiones por carretera (cerca de la A1) facilitan el acceso desde Lisboa, Oporto y Coimbra, lo que hace que esta zona resulte también atractiva para escapadas de fin de semana y turismo de proximidad.

Resumen para el inversor
Factor Detalle
Superficie bruta 478 m², distribuidos en 3 plantas
Licencias Pensión, restauración, comercio y servicios, alojamiento local (ya aprobado)
Capacidad de restauración Hasta 166 plazas (comedor y terraza de la planta baja, primera planta y balcones)
Capacidad de alojamiento 4 suites en funcionamiento; ampliable a 8 en caso de que se reconvierta la primera planta (dejando de funcionar como restaurante)
Estado Totalmente equipado, listo para entrar en funcionamiento
Ubicación Playa fluvial de Olhos de Água, Alcanena — junto al Centro de Ciência Viva do Alviela, las Grutas de Mira de Aire y el Santuario de Fátima
Ventaja competitiva: Escala, licencia de uso múltiple y ubicación difíciles de replicar en la región

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