Résidentiel 4 Chambre(s)

Opportunité d'investissement — Hôtellerie et restauration à la plage fluviale des Olhos de Água
Immeuble commercial doté d'un permis d'exploitation polyvalent — Pension, restauration, commerce, services et hébergement local
Un bien « clé en main » destiné aux investisseurs dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration, prêt à générer des revenus dès le premier jour, situé à proximité de l’un des endroits les plus prisés de la commune d’Alcanena.

Pourquoi s’agit-il d’un bon investissement ?
1. Trois activités en un seul bien — de multiples sources de revenus : café/bar, restaurant et hébergement (suites) fonctionnent sous un même toit, avec des autorisations déjà approuvées pour toutes les activités (pension, restauration, commerce et services, hébergement local). Cela permet de diversifier l’activité et de générer des revenus tout au long de la journée — petit-déjeuner et café le matin, repas le midi et le soir, et nuitées — plutôt que de dépendre d’une seule source de revenus.
2. Prêt à l’exploitation — sans dépenses d’investissement supplémentaires Le bien immobilier est entièrement équipé : cuisines, comptoirs, mobilier et installations techniques sont en place et opérationnels. Pour un investisseur, cela signifie pouvoir démarrer l’activité immédiatement, sans mois de travaux, sans démarches d’obtention de licences ni investissement en équipement — un facteur décisif pour réduire le délai de retour sur investissement.
3. Autorisations déjà délivrées — gain de temps et réduction des risques La procédure d’obtention des autorisations pour la restauration, l’hébergement local et la pension de famille constitue généralement l’un des principaux obstacles (en termes de temps et de coût) à l’ouverture d’un établissement hôtelier. Ici, cette procédure est déjà achevée, ce qui élimine toute incertitude et accélère le démarrage de l’activité.
4. Flexibilité du modèle économique Le bien immobilier permet deux modèles d’exploitation distincts, au choix de l’investisseur : (a) maintenir les trois activités simultanément — bar, restaurant et 4 suites —, en maximisant la diversification des revenus ; ou (b) reconvertir le 1er étage (actuellement occupé par le restaurant) en 4 suites supplémentaires, portant ainsi le nombre total de suites à 8 et misant sur un modèle davantage axé sur l’hôtellerie/l’hébergement local, avec une moindre dépendance vis-à-vis de l’activité de restauration (qui exige davantage de ressources humaines et de gestion quotidienne). Cette flexibilité permet d’adapter l’activité au profil et à la stratégie de chaque investisseur.
5. Un emplacement bénéficiant d’une demande structurellement récurrente La plage fluviale des Olhos de Água, le Centre de Ciência Viva d’Alviela et le cadre naturel du Parc naturel des Serras de Aire et Candeeiros génèrent un flux de visiteurs tout au long de l’année — et pas seulement en haute saison —, ce qui contribue à stabiliser les revenus en dehors des mois d’été. La proximité du sanctuaire de Fátima, l’une des destinations religieuses les plus visitées au monde, et des grottes de Mira de Aire renforce encore davantage cette demande constante.
6. Faible concurrence directe à cette échelle et avec ce type d’agrément Peu d’établissements de la région réunissent, dans un seul et même bien immobilier, des capacités de restauration, de bar et d’hébergement de cette envergure (478 m², 3 étages, jusqu’à 166 places assises entre le bar et le restaurant, et une capacité de 8 suites), ce qui positionne ce bien comme une référence locale difficile à égaler.

Rez-de-chaussée — Café/Bar entièrement équipé
- Réception
- Café/Bar équipé, avec comptoir d’accueil
- Arrière-cuisine et cuisine de service
- Vitrine à glaces
- 2 WC de service + 1 WC pour le personnel
- Local technique
- Cave à vin en grotte (espace au caractère unique, atout différenciateur pour les expériences œnotouristiques)
- Salle de restaurant de 50 couverts
- Terrasse donnant sur la rue pouvant accueillir environ 40 personnes 1er étage — Restaurant Toilettes pour le personnel
- Cuisine semi-équipée et arrière-cuisine
- 60 couverts à l'intérieur
- Accès à un espace extérieur de 8 couverts
- 4 balcons privés, chacun avec une table pour 2 personnes (8 places supplémentaires)Capacité totale de restauration : jusqu’à 166 places (salle et terrasse du rez-de-chaussée, salle et espace extérieur du 1er étage, et balcons), permettant l’organisation d’événements privés, l’accueil de groupes touristiques et une activité à fort volume.
2e étage — Hébergement (suites)
- 4 suites en service
- Couloir et hall d'accès aux suites
- 2 espaces de rangement/buanderie

Remarque : le 1er étage (actuellement occupé par le restaurant) peut être reconverti en 4 suites supplémentaires, portant la capacité totale à 8 — en remplacement de l'activité de restauration, et non en complément de celle-ci

Caractéristiques techniques et atouts opérationnels
- Deux entrées indépendantes — l’une menant directement au bar, l’autre directement aux chambres, permettant d’exploiter l’hébergement en toute intimité et autonomie par rapport à l’espace restauration/bar - - (apprécié par les clients et facilitant la gestion des arrivées et des départs en dehors des horaires d’ouverture du restaurant)
- Ascenseur desservant le 2e étage — accessibilité importante pour les clients à mobilité réduite et pour les opérations de maintenance
- Système de vidéosurveillance et d’alarme haut de gamme, avec caméras — réduit les coûts liés à la sécurité et aux assurances
- Détecteur d’incendie — conformité aux exigences de sécurité incendie applicables aux établissements de restauration et d’hébergement
- Connexion directe par fibre optique — indispensable pour la gestion des réservations en ligne, les terminaux de point de vente (POS) et la connectivité des clients
- Climatisation dans toutes les pièces — confort tout au long de l’année, particulièrement utile pour l’exploitation hors saison
- Pompe à chaleur et panneaux solaires pour le chauffage de l'eau — réduction des coûts énergétiques d'exploitation, l'un des principaux postes de dépenses récurrents dans l'hôtellerie et la restauration
- Matériaux de finition d'excellente qualité — portes, serrures et menuiseries haut de gamme — réduction des besoins d'entretien et de remplacement à court et moyen terme

À propos de la région — Une demande constante tout au long de l'année
La plage fluviale des Olhos de Água est l’un des sites les plus prisés de la commune d’Alcanena, avec ses sources d’eau cristalline qui attirent les visiteurs tout au long de l’année, en particulier en été.
Tout près des sources se trouve le Centre « Ciência Viva » d’Alviela, consacré aux thèmes de l’eau et du karst, qui attire des visiteurs de tous âges — familles, écoles et touristes — tout au long de l’année, contribuant ainsi à soutenir la fréquentation en dehors de la haute saison.
Le cadre naturel, intégré au parc naturel des Serras de Aire et Candeeiros, fait de cette région une destination de plus en plus prisée pour le tourisme de nature et de loisirs.
L’emplacement bénéficie également de la proximité d’autres sites touristiques de la région, tels que les grottes de Mira de Aire et le sanctuaire de Fátima — l’un des lieux de pèlerinage les plus visités au monde, avec des millions de visiteurs par an —, ce qui renforce le potentiel d’une demande constante en matière d’hébergement et de restauration dans la région.
De bonnes liaisons routières (proximité de l’A1) facilitent l’accès depuis Lisbonne, Porto et Coimbra, rendant cette zone également attrayante pour les escapades du week-end et le tourisme de proximité.

Résumé pour l’investisseur
Critère Détails
Surface brute 478 m², répartis sur 3 étages
Autorisations Chambre d’hôtes, restauration, commerce et services, hébergement local (déjà approuvé)
Capacité de restauration Jusqu’à 166 places (salle et terrasse du rez-de-chaussée, 1er étage et balcons)
Capacité d’hébergement 4 suites en service ; extensible à 8 si le 1er étage est reconverti (et cesse de fonctionner comme restaurant)
État Entièrement équipé, prêt à fonctionner
Emplacement Plage fluviale des Olhos de Água, Alcanena — à proximité du Centre de Ciência Viva d’Alviela, des grottes de Mira de Aire et du sanctuaire de Fátima
Avantage concurrentiel Une envergure, un permis d’exploitation polyvalent et un emplacement difficiles à égaler dans la région

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