Residenziale 5 Vani

Opportunità di investimento — Settore alberghiero e della ristorazione sulla spiaggia fluviale di Olhos de Água
Immobile commerciale con licenza polivalente — Pensione, ristorazione, commercio, servizi e alloggi turistici
Un bene “chiavi in mano” per gli investitori nel settore alberghiero e della ristorazione, pronto a generare ricavi fin dal primo giorno, situato in una delle zone più ambite del comune di Alcanena.

Perché si tratta di un buon investimento
1. Tre attività in un unico immobile — molteplici fonti di reddito Caffetteria/bar, ristorante e alloggio (suite) operano sotto lo stesso tetto, con licenze già approvate per tutte le attività (pensione, ristorazione, commercio e servizi, alloggio locale). Ciò consente di diversificare l’attività e generare entrate durante l’intera giornata — colazione e caffè al mattino, pranzi e cene, oltre ai pernottamenti — anziché dipendere da un’unica fonte di reddito.
2. Pronto all’uso — senza ulteriori spese in conto capitale L’immobile è completamente attrezzato, con cucine, banconi, arredi e impianti tecnici già installati e funzionanti. Per un investitore, ciò significa avviare l’attività immediatamente, senza mesi di lavori, pratiche burocratiche o investimenti in attrezzature — un fattore decisivo per ridurre i tempi di ritorno sull’investimento.
3. Licenze già rilasciate — risparmio di tempo e riduzione dei rischi Il processo di ottenimento delle licenze per la ristorazione, l’alloggio locale e la pensione è solitamente uno dei maggiori ostacoli (in termini di tempo e costi) nell’apertura di un’attività ricettiva. In questo caso, tale processo è già stato completato, eliminando le incertezze e accelerando l’avvio dell’attività.
4. Flessibilità del modello di business L’immobile consente due modelli operativi distinti, a scelta dell’investitore: (a) mantenere le 3 attività contemporaneamente — bar, ristorante e 4 suite —, massimizzando la diversificazione dei ricavi; oppure (b) riconvertire il primo piano (attualmente ristorante) in altre 4 suite, portando il numero totale di alloggi a 8 suite e puntando su un modello più orientato all’ospitalità/alloggio locale, con minore dipendenza dall’attività di ristorazione (che richiede maggiori risorse umane e gestione quotidiana). Questa opzionalità consente di adattare l’attività al profilo e alla strategia di ciascun investitore.
5. Ubicazione con una domanda strutturalmente ricorrente La spiaggia fluviale di Olhos de Água, il Centro di Scienze Viventi di Alviela e il contesto naturale del Parco Naturale delle Serras de Aire e Candeeiros generano un flusso di visitatori durante tutto l’anno — non solo in alta stagione —, il che contribuisce a stabilizzare i ricavi al di fuori dei mesi estivi. La vicinanza al Santuario di Fatima, una delle mete religiose più visitate al mondo, e alle Grotte di Mira de Aire rafforza ulteriormente questa domanda costante.
6. Scarsa concorrenza diretta con queste dimensioni e questa licenza Pochi immobili nella regione riuniscono, in un unico edificio, la capacità di ospitare un ristorante, un bar e alloggi di queste dimensioni (478 m², 3 piani, fino a 166 coperti tra bar e ristorante e capacità per 8 suite), il che posiziona questo immobile come un punto di riferimento locale difficile da eguagliare.

Piano terra — Caffetteria/Bar completamente attrezzato
- Reception
- Caffetteria/Bar attrezzato, con bancone di servizio
- Dispensa e cucina di supporto
- Vetrina dei gelati
- 2 bagni di servizio + 1 bagno per il personale
- Locale tecnico
- Cantina in grotta (spazio dal carattere unico, valore distintivo per esperienze enoturistiche)
- Sala ristorante con 50 coperti
- Terrazza su strada con una capienza di circa 40 persone Primo piano — Ristorante WC per il personale
- Cucina semi-attrezzata e retrocucina
- 60 coperti all’interno
- Accesso a uno spazio esterno con 8 posti a sedere
- 4 balconi privati, ciascuno con tavolo per 2 persone (8 posti a sedere aggiuntivi) Capacità totale del ristorante: fino a 166 posti a sedere (sala e terrazza al piano terra, sala e spazio esterno al primo piano, e balconi), che consentono l’organizzazione di eventi privati, gruppi turistici e un’attività con volumi significativi.
2° piano — Alloggi (suite)
- 4 suite operative
- Corridoio e atrio di accesso alle suite
- 2 locali di deposito/lavanderia

Nota: il 1° piano (attualmente ristorante) può essere riconvertito in altre 4 suite, portando la capacità totale a 8 — in alternativa all’attività di ristorazione, e non in aggiunta ad essa

Caratteristiche tecniche e vantaggi operativi
- Due ingressi indipendenti — uno che conduce direttamente al bar, l’altro direttamente alle camere, consentendo di gestire la struttura ricettiva in totale privacy e autonomia rispetto alla zona ristorante/bar - - (apprezzato dagli ospiti e facilita la gestione del check-in/check-out al di fuori degli orari di apertura del ristorante)
- Ascensore con accesso fino al 2° piano — accessibilità rilevante per gli ospiti con mobilità ridotta e per gli interventi di manutenzione
- Sistema di videosorveglianza e allarme all’avanguardia, con telecamere — riduce i costi di sicurezza e assicurativi
- Rilevatore di incendio — conformità ai requisiti di sicurezza antincendio previsti per le strutture ricettive e di ristorazione
- Collegamento diretto in fibra ottica — essenziale per la gestione delle prenotazioni online, dei sistemi POS e della connettività per gli ospiti
- Aria condizionata in tutte le camere — comfort tutto l’anno, fondamentale per l’attività fuori stagione
- Pompa di calore e pannelli solari per il riscaldamento dell’acqua — riduce i costi operativi energetici, una delle voci di spesa correnti più elevate nel settore alberghiero e della ristorazione
- Materiali di finitura di eccellente qualità — porte, serrature e infissi di alto livello — minore necessità di manutenzione e sostituzioni a breve/medio termine

Informazioni sulla zona — Domanda costante durante tutto l’anno
La spiaggia fluviale di Olhos de Água è uno dei luoghi più frequentati del comune di Alcanena, con sorgenti di acqua cristallina che attraggono visitatori durante tutto l’anno, specialmente in estate.
Proprio accanto alle sorgenti si trova il Centro di Scienze Viventi di Alviela, dedicato ai temi dell’acqua e del carsismo, che attira visitatori di tutte le età — famiglie, scuole e turisti — durante tutto l’anno, contribuendo a sostenere la domanda al di fuori dell’alta stagione.
Il contesto naturale, parte integrante del Parco Naturale delle Serras de Aire e Candeeiros, rende questa zona una destinazione sempre più apprezzata per il turismo naturalistico e ricreativo.
La posizione beneficia inoltre della vicinanza ad altri punti di interesse turistico della regione, come le Grotte di Mira de Aire e il Santuario di Fatima — una delle mete di pellegrinaggio più visitate al mondo, con milioni di visitatori all’anno — il che rafforza il potenziale di una domanda costante di alloggi e ristorazione nella zona.
I buoni collegamenti stradali (vicinanza all’autostrada A1) facilitano l’accesso da Lisbona, Porto e Coimbra, rendendo questa zona attraente anche per brevi soggiorni nel fine settimana e per il turismo di prossimità.

Sintesi per l’investitore
Fattore Dettagli
Superficie lorda 478 m², distribuiti su 3 piani
Licenze Pensione, Ristorazione, Commercio e Servizi, Alloggio locale (già approvato)
Capacità di ristorazione Fino a 166 coperti (sala e terrazza al piano terra, primo piano e balconi)
Capacità ricettiva 4 suite operative; espandibile a 8 qualora il primo piano venisse riconvertito (cessando l’attività di ristorante)
Stato Completamente attrezzato, pronto all’operatività
Ubicazione Spiaggia fluviale di Olhos de Água, Alcanena — vicino al Centro di Scienze Viventi di Alviela, alle Grotte di Mira de Aire e al Santuario di Fatima
Vantaggio competitivo Dimensioni, licenze multiuso e posizione difficili da eguagliare nella regione

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